取消商品房預(yù)售制 這是當(dāng)下樓市的必經(jīng)之路嗎

商品房預(yù)售這樣的情況，是長時間以來積累的。如果在短時間內(nèi)要求期房轉(zhuǎn)至全現(xiàn)房銷售，很容易因為本就緊缺的市場供應(yīng)出現(xiàn)突然“斷檔”而進一步導(dǎo)致房價飆升，反而不利于樓市價格的穩(wěn)定。

據(jù)媒體報道，一份廣東省房地產(chǎn)協(xié)會下發(fā)的《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》（下稱“通知”）顯示，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項調(diào)整”的材料，將上報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。

這份材料建議逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售。很快，廣東房協(xié)回應(yīng)稱，這只是一個征求意見，目前還處于內(nèi)部討論階段，相關(guān)內(nèi)容只是擬訂。

盡管有關(guān)方面及時回應(yīng)辟謠，但依然是一石激起千層浪。因為對于市場來說，無論如何這都意味著“取消預(yù)售制”正在逐漸進入政策制定的考量范圍之內(nèi)。而這也預(yù)示著實施近25年的商品房預(yù)售制度或?qū)⒚媾R改變，這對于普遍依賴于預(yù)售資金、且本就負(fù)債率極高的中國房企來說無疑是雪上加霜。

自1994年出臺的《房地產(chǎn)管理法》提出“商品房預(yù)售制度”，商品房預(yù)售制成為中國新房交易的主要模式。預(yù)售制度的建立為中國房地產(chǎn)近30年的大發(fā)展提供了極大的助力；特別是在商品房制度建立初期，房地產(chǎn)預(yù)售制為解決住房供應(yīng)短缺貢獻了重要力量。

但預(yù)售制的弊端也開始不斷暴露。正如通知所附的住建部下發(fā)的函所指出，房地產(chǎn)預(yù)售制度存在諸多風(fēng)險，比如一旦房企發(fā)生資金鏈斷裂，將導(dǎo)致工程爛尾，損害購房人利益；而各地發(fā)展不平衡，使違法違規(guī)銷售有機可乘，房地產(chǎn)市場亂象叢生；而且預(yù)售制降低了房地產(chǎn)業(yè)進入門檻，導(dǎo)致吸引大量社會資金涌入，造成低效率競爭。

從長遠(yuǎn)看，當(dāng)中國房地產(chǎn)市場逐步走向存量房時代，取消商品房預(yù)售制是樓市交易制度改革的必然之途，這在其他歐美發(fā)達國家已有參考借鑒。

但從當(dāng)下來看，還需謹(jǐn)防“取消預(yù)售制”所產(chǎn)生的“蝴蝶效應(yīng)”。從需求端來看，不可否認(rèn)的是當(dāng)前主要城市的房地產(chǎn)供應(yīng)依然是處于緊缺狀態(tài)，如果在短時間內(nèi)要求期房轉(zhuǎn)至全現(xiàn)房銷售，很容易因為本就緊缺的市場供應(yīng)出現(xiàn)突然“斷檔”而進一步導(dǎo)致房價飆升，反而不利于樓市價格的穩(wěn)定。

而從供給端來看，房地產(chǎn)開發(fā)商的高負(fù)債率是眾所周知的行業(yè)難題。而且，在預(yù)售制多年發(fā)展之下，交易過程中的大量風(fēng)險往往都堆積在了購房者和銀行身上。取消預(yù)售制固然能夠規(guī)避其弊端，但也容易引發(fā)中小房企資金鏈斷裂風(fēng)險在金融體系中傳導(dǎo)。

因此，如何推動包括房企在內(nèi)的樓市交易主體有序去杠桿才是當(dāng)務(wù)之急。比如報道中所說，在確立取消預(yù)售制之前進行一部分區(qū)域的試點。此外，在國外不乏也有采用預(yù)售制銷售不動產(chǎn)，但其預(yù)售制往往建立在嚴(yán)格的第三方監(jiān)管之上，其預(yù)售取得的資金并不是完全由開發(fā)商掌控，而是由律師行、銀行等機構(gòu)代為監(jiān)管，根據(jù)開發(fā)商建設(shè)的不同階段按比例付給開發(fā)商。

這樣既有助于保障購房者權(quán)益，同時使得房地產(chǎn)開發(fā)商很難再把購房者的銀行按揭貸款作為主要的融資渠道，從而避免開發(fā)商把風(fēng)險完全轉(zhuǎn)嫁給消費者和銀行。

樓市交易制度的改革任重而道遠(yuǎn)。需要與增加市場供應(yīng)、整治市場秩序等手段結(jié)合起來，特別是對于房地產(chǎn)市場的指導(dǎo)法律法規(guī)，需要根據(jù)實際市場的發(fā)展而與時俱進，經(jīng)過了充分討論和征求意見的法律修訂與完善，對于市場來說更易于接受，也更有指導(dǎo)意義。