房租抵扣個稅被房東威脅漲租 個人出租住房真的繳稅很高嗎？

房租究竟?jié)q還是不漲，這個租金抵扣個稅究竟是怎么回事呢？進(jìn)入2019年，新個稅法實施，住房租金等6項支出可以抵扣個稅了，這本是一件給居民減負(fù)的好事，但誰料到，卻引發(fā)了房東、租客和中介的博弈，也引發(fā)了推漲房租的擔(dān)憂。

租金抵扣個稅被房東威脅漲房租

根據(jù)新規(guī)，在北京租房的小張可以稅前扣除1500元，在單位下發(fā)個稅專項附加扣除信息表后，想到每月收入可以增加點錢，她便準(zhǔn)備填表。

按照信息表，要享受住房租金專項附加扣除，需要填報主要工作城市、租賃住房坐落地址、出租人姓名及身份證件類型和號碼，或者出租方單位名稱及納稅人識別號（社會統(tǒng)一信用代碼）、租賃起止時間等信息。

但房東知道這個消息后，卻給小張潑了一盆冷水。“如果你申報租金扣除，稅務(wù)局找我收稅的話，我會把錢加到房租上，目前房租是不含稅的價格。”

小張的遭遇并非個例。很多網(wǎng)友在社交媒體上反映，自己向房東索要其身份信息，但遭到拒絕，房東以提交信息后可能被征稅為由，規(guī)勸租客不要申報個稅租金扣除，甚至有房東還表示如果進(jìn)行扣除就要租客退房。

一邊是個稅可能抵扣幾十塊，另一邊是房租可能上漲幾百塊，權(quán)衡之下，很多租客為了避免與房東鬧僵而被掃地出門，被迫選擇不再申報租金支出扣除，無法享受到國家發(fā)放的個稅減稅紅包。

自如客們申報扣除也遭遇困擾

對于租住自如的租客來說，他們想享受租金個稅抵扣，也遭遇了一番波折。

1月4日，媒體報道自如讓租客申報個稅房租抵扣時不填“組織”而填“房東個人”，自如管家的理由是：自如只是受業(yè)主委托代為管理，屬于第三方，不是出租方。

分析稱，這可以起到避稅的作用。“這對于已經(jīng)擁有200萬租客，年租金收入超過10億的自如而言，能省下一筆不菲的稅費支出。”

不過，1月4日晚，自如表示，填報個稅住房租金專項扣除可選擇“組織”，填寫相應(yīng)公司信息。自如客服表示，為了更加順利地完成住房租金抵扣個稅申報，租客可根據(jù)與自如簽訂的租賃合同，選擇相應(yīng)公司進(jìn)行申報。

一位自如客抱怨：“本來我填了出租人是合同甲方自如，結(jié)果管家說應(yīng)該填房主，費了半天勁改成房主，結(jié)果就在剛剛又告訴讓改成自如。都啥時候了，還能改嗎？你們是耍租客呢？”

房東們的擔(dān)憂真的成立嗎？

房租的專項附加扣除，一頭連著租客，一頭連著房東，中間可能還有房產(chǎn)中介。

對于租客來說，最關(guān)心的是抵扣能省下多少錢。而對于房主來說，最為關(guān)心的就是租客申報的信息將來會不會成為向房東征稅的專項線索。

“房東擔(dān)心后續(xù)的稅費問題會轉(zhuǎn)嫁到自己身上，所以缺乏配合租客去抵扣的積極性。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說，首先，按照目前個稅法的規(guī)定，房東收取的房租收入要按照財產(chǎn)租賃所得繳納個稅，這個和房客是否需要抵扣沒有直接關(guān)系，其次，房東也有義務(wù)協(xié)助房客完成房租個稅的抵扣，以擔(dān)心被稅務(wù)局追繳稅費的理由來阻撓房客抵扣既不合理也不合法。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，住房租金抵扣個稅，的確很有多房東因為擔(dān)心稅務(wù)局追繳稅費而通過漲房租的形式來彌補(bǔ)，這相當(dāng)于把稅費的損失轉(zhuǎn)嫁到租金里面，這樣租客反而會承擔(dān)更多的租金帶來的生活與經(jīng)濟(jì)壓力。

中國國際稅收研究會學(xué)術(shù)委員、理事汪蔚青表示，在申報租金扣除時，新規(guī)只是要求留存房租合同等備查，并沒有要求提供完稅發(fā)票和付款記錄，本身政策已經(jīng)考慮很周到，釋放了最大的制度善意，就是為了方便租客能順利享受到租金扣除，但很多房東借機(jī)威脅漲房租，對于這種行為可以根據(jù)租賃合同條款的約定來主張自己的權(quán)利，也可以直接向稅務(wù)部門舉報。

個人出租住房納稅真的很高嗎？

很多房主也被一些網(wǎng)絡(luò)文章提到的高額計稅數(shù)字嚇住了，更不愿意去配合租客申報住房租金扣除。

在近日刷屏的一篇文章中，有房東算了一筆賬：你拿我的信息去申報個稅抵扣，過不了幾天稅務(wù)部門就會通知我去開發(fā)票，單房產(chǎn)稅一項就需要交納360元（全額租金3000元乘12％），這還沒算增值稅和附加稅等！你申請住房租金專項附加扣除能省100元，我至少要墊進(jìn)去500元。

那么，個人出租住房真的繳稅很高嗎？到底要繳多少稅呢？

張波介紹，個人出租住房需要繳納的稅目非常多，包括增值稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加等。一般來說，稅務(wù)部門為了簡化計算，會設(shè)定一個綜合稅率。不同省市和地區(qū)的差異較大，有的省市個人出租房屋稅收綜合征收率低至4％。

汪蔚青表示，很多地區(qū)對于個人出租住房按一個較低的綜合稅率簡易征收房租的稅金。比如北京和上海，一般是按照房租的5％綜合稅率來征收。

也就是說，假如北京一個房東出租住房，每月房租收入3000元，按照5％綜合征收稅率，實際繳納稅款只有150元，納稅數(shù)額遠(yuǎn)沒有網(wǎng)絡(luò)文章中計算的那么高。

租金抵扣最高每月可省675元個稅

根據(jù)租房城市不同，住房租金扣除標(biāo)準(zhǔn)分為1500元、1100元、800元三檔。如果是直轄市、省會（首府）城市、計劃單列市以及國務(wù)院確定的其他城市，每月扣除1500元。

除以上城市外，市轄區(qū)戶籍人口超過100萬人的城市，則每月扣除1100元；市轄區(qū)戶籍人口不超過100萬人（含）的城市，則每月扣除800元。

舉個例子，在北京租房，租金3000元，扣除三險一金后月薪1萬元，在個稅起征點為5000元情況下，沒有專項附加扣除，每月需繳納個稅（10000－5000）×10％－速算扣除數(shù)210元=290元。

在享受到1500元的住房租金扣除后，每月繳納個稅降至（10000－5000－1500）×10％－速算扣除數(shù)210元=140元，也就是每個月增加150元到手收入。

根據(jù)按月?lián)Q算后的綜合所得稅率表，如果你是北上廣深租房，也就是享受1500元扣除，那么最低每月可省下個稅45元，最高可省下675元。也就是工資越高，租房抵扣減少的個稅越多。

如何讓租客順利享受租金抵扣？

嚴(yán)躍進(jìn)表示，后續(xù)建議針對此類問題繼續(xù)觀察，若是房東不愿意配合租客抵扣稅費，估計稅務(wù)部門還需要提供一些比較簡便的操作辦法，即簡化流程。同時后續(xù)租賃市場發(fā)展中機(jī)構(gòu)類房源租賃會增多，這個是可以回避房東不配合的尷尬。

張波認(rèn)為，目前國內(nèi)的確存在對于個人房源出租監(jiān)管的漏洞，對個人出租房源查收稅款的難度也較大，這就在一定程度上造成了許多出租房并沒有繳納相應(yīng)稅費，也需要建立和健全對于租金個稅繳納的監(jiān)管制度。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，其實過去很多房東偷稅漏稅，從長期看，出租房交稅是必然的。

易居研究院副院長楊紅旭表示，中國的個人房東沒有納稅習(xí)慣，也不會進(jìn)行租賃合同的登記備案，這存在歷史的原因。租房抵扣個稅，應(yīng)該讓租戶是從中受益的，從這個角度考慮問題，相關(guān)部門可以考慮有一個過渡期的安排。

他還建議，可考慮與正在推進(jìn)的房地產(chǎn)稅立法進(jìn)行銜接，比如同樣征收房地產(chǎn)稅，個人房東出租房屋如果去備案和繳稅的話，可以酌情讓他們少交一點，要給予一些優(yōu)惠措施，鼓勵這些房東愿意去租賃合同備案，但這是一個很慢的推進(jìn)過程。